综合体项目的限额设计重点解析(摘要版)

（本文摘自《城市建设理论研究（电子版）》2014年第27期）

引言  

在住宅项目中，限额设计相对成熟，而对于综合体项目，限额设计工作面临的问题和困难就如同综合体项目的特点一样相对复杂。

一、综合体项目的特点分析

主要就与住宅产品的差异，分析对成本管理有影响和制约的三项主要特征，包括业态全、规模大、商业多。

1、业态全。一般的城市综合体项目，都属于复杂建筑群的集成，其业态涵盖全，包括大型商业MALL、商业街、酒店、写字楼、住宅、底商等，各业态之间相互作用、互为价值链，是与住宅类有很大区别的房地产产品。而每一种业态，都有其不同的管理特点和成本需求，很难像住宅产品一样可以借鉴和类比。

2、规模大。由于城市综合体项目的功能定位，它需要满足人们购物、酒店、办公、居住、出行、文化娱乐等多功能、复合型的需求，它必须是一定规模的建筑群。以上市公司宝龙地产的三大标杆项目为例（上海七宝、杭州滨江、厦门湖边），占地约8万平米，总建筑面积约40万平米。同时，为满足停车的需要，地下建筑面积一般较大，占总建筑面积的35%左右，基本为全地块全地下室，甚至部分或全部二层地下室。

3、商业多。一般的城市综合体项目中，商业属性面积的权重比较高，纯住宅面积权重相对低，甚至于部分项目依托于周边住宅而属于纯商业地产项目；而商业部分，政府在土地出让条件上也会硬性要求较高比例。

二、综合体项目的限额设计中面临的问题

综合体项目因其业态的复杂性、档次定位的差异化，因而单一性相对住宅尤其突出，我们在确定限额设计目标时，基本没有同类项目可参照，难以确定令设计师信服的标准。

尽管最终也能在设计合同中落实限额设计目标，但设计师基本也是抱着试试的态度、或者侥幸心理，何况客观存在着综合体项目的建筑空间大、平面异型、结构受力复杂等这样的不利因素。同时，如何核算指标，也会因住宅、商业各业态交错、地上地下相互影响，也使得如何核算各业态含量指标变得复杂。

在这种复杂的情况下，如何落实限额设计，这是我们需要探讨和解决的问题。

三、问题的探讨和解决

（一）区别对待、合理确定目标

确定一个目标不是难事，但确定一个可以被设计师认同、且努力去实现的目标不容易。我们在网上可以搜索到“南宝龙、北万达”标杆商业地产的限额设计目标，不否可以拿来即用，显然不一定，我们需要考虑结合企业和项目自身特点进行一些调整，然后确定一个符合企业发展阶段和管理特点的目标。

而在限额设计目标的确定原则和方向上，我们需要充分认识到商业产品与住宅产品的差异性，实事求是、区别对待。

我们对于综合体项目中的地上住宅、地下室工程，应设定严格的、处于行业先进水平的限额指标，这一类型的建筑相对简单、限额设计工作相对已成熟，我们力求做得更经济，往精细化设计方向努力，向行业标杆靠齐。

而对于地上商业MALL、酒店、写字楼等产品，因为对物业增值目标的追求，在外立面效果、建筑功能、建筑品质需求相对高得多，不能在限额指标上苛求，以避免制约设计师的建筑发挥。因而可以设定较为保守的指标，或与设计院充分沟通后确定一个双方都可接受的指标，或者是设定一个指标范围、允许上下浮动等较为灵活的目标。也可以同时在合同条款中设定激励条款，如设计结果低于限额可以有奖励，或者设定不同合同单价，以对应不同的设计结果，体现优质优价。不管物业形态的建筑外形有多么特殊、结构计算有多么复杂，限额设计指标必须有。

（二）化整为零、抓住重点和难点。

由于综合体项目中，商业所占面积较大，住宅面积对较少，总体来看，商业是主要部分，是重点。而地下面积所占比重较大，约占总面积的1/3左右，而其结构成本一般是地上部分的3倍左右，这样看来,对于总体项目的结构成本而言,地下与地上在总金额上大体相当，各占50%。而地下工程对项目品质的影响度弱、客户的敏感度相对低、管理阻力相对小，因而地下部分的结构工程是综合体项目限额设计的重中之重。采取的工作方法与住宅产品相差不大，只是需要注意商业区域与住宅区域的需求差异。

而地上部分，尽管面积大、结构指标离散性大，但因其对项目的品质敏感度高、管理阻力大，而结构成本所占比重相对低，因而结构成本不是地上部分的重点。我们再进一步对大商业的地上部分的成本进行拆分，依次大致是室内精装修、综合机电及设备、外立面幕墙、结构工程等。因此，对地上商业部分的限额设计工作，就不能类似住宅一样局限于结构指标上，应更加关注内外装饰、机电设备等专业上。而这两个专业对项目品质影响较大，因而也是综合体项目限额设计的难点。

（三）化繁为简、剥离矛盾点和化解冲突。

比如我们在进行商业区域地下车位的优化时，要减少柱距、降低层高，那我们会面临这样的矛盾等等。

在目标的实现每一个环节，我们会面对很多类似的矛盾和质疑，比如“地下柱距小了，地上商业开间就不够了，品质就降低了；地下车位数量少了，今后客流量增加了就缺少车位了”，这时，需要我们灵活地变换思路，不局限于技术经济指标的衡量，而需要以满足公司对品质的追求为核心，以最大化的投入产出比为衡量标准，进行多方案比选。

同时，我们也需要运用“化繁为简”的方法，对复杂的综合体建筑构造进行拆分，剥离出有矛盾、有问题的局部区域，然后一一化解。我们可以把综合体项目在平面上划分为住宅、商业，在立体上分割为地下、地上。然后分别分析各个区域在设计、成本上的特点，区别对待。例如在确定车位数量时，商业区域需要考虑今后若干年的客流量进行车位预留，而住宅区域要尽量减少车位数量；在确定地下室柱距时，商业区域的地下室，有一部分在地上商业的投影下，会受地上建筑的约束，难以按经济柱距设计，但投影面积以外的区域仍可以按经济柱距设计；在确定地下室层高时，也需要区域分住宅区、商业区，住宅区按最小层高设计，但商业区要考虑因素较多，既受地下有局部商业、局部货运通道的影响，又要考虑在预留机械车位的方案等因素，需要综合考虑、分析才能找到合理点。

（四）工作前置、流程优化，为管理工作留出时间和空间。

在制度层面，需要我们甲方做更多的产品标准研究、技术方案的比选等前置性工作，用标准化的文件更清晰地表达我司的设计意图和要求，指导设计院去落实。同时，我们可以通过对设计工作流程的优化和再造，减少在专业设计上的等待时间、减少各专业间的错漏碰缺问题。

例如在结构专业上共性问题的研究应前置，如基坑支护方案的比较、基础形式的选择、地下室顶板结构形式、主体结构选型的比较与优化等专业性的总结和研究，应有计划性的完成并形成标准化成果，可以指导各个项目的设计管理工作。

在部品的研究方面，针对综合体项目的特点，对于一些综合体项目特有的、通用的构件进行研究、总结和规范管理。比如万达集团对采光顶的结构设计进行总结和研究，于2012年就制定了《采光顶的结构限额设计管控标准》，在综合体项目的限额设计管理进程上率先迈出了精细化的步伐。

结束语

总之，无论城市综合体的建筑和结构是多么复杂，只要我们从认识综合体的特点入手，从找到与我们熟悉和擅长的住宅项目的差异入手，通过分析找到重点，同时通过剥离矛盾点来化解冲突，持续进行经验总结和业务研究，我们就能应用在住宅项目限额设计工作中积累的经验，顺利完成综合体项目的限额设计任务。