导读：规划设计环节控成本，可最大限度减少事后变动带来的成本增加，也因此设计费在建设工程全过程费用中虽然仅为建安成本的1.5%~3%，但对工程造价的影响可达75%以上。那么，万科如何提高设计阶段成本意识？如何在设计阶段进行成本管控？本文将从概念设计、实施方案设计、施工图设计三个阶段来分析其设计阶段成本控制的重点。

 

一、经济合理的设计让成本管理价值最大化

成本管理理论往往标榜“省钱等于赚钱”，但设计阶段控成本并不等同于省钱，而更在于以经济合理的设计来达到成本管理价值最大化。在成本控制中，一要避免不计成本地追求设计效果，二要避免成本不合理导致设计品质丧失。

像是万科成本管理的原则和宗旨在于选择客户认可价值与支付代价最大差值的方案与部品，不单纯追求效果，也不片面追求低成本，其中万科物业部门也参与到万科的项目设计阶段中去，其对物业管理的重视度可见一斑。

万科的设计阶段控成本涉及3个阶段、4个部门、5个专业，即概念设计、实施方案设计、施工图设计3个阶段，分公司设计部牵头设立的项目设计工作小组涵盖设计、成本、工程、物业4个职能部门，囊括建筑、结构、安装、景观、室内设计5个专业。

二、概念设计阶段控成本

万科在概念设计阶段的工作基础是在投资分析阶段营销、设计、成本共同完成的《项目定位分析报告》、《项目可行性研究报告》，定位需要调整时亦需要这3个专业共同讨论。

万科概念设计阶段的成本控制重点：

第一，在设计工作开展前，应按项目总体经营要求和市场定位确定项目成本控制目标，一般而言，项目可行性研究及定位报告中确定的成本估算应作为确定设计阶段成本控制目标的主要参考。

第二，比选多个概念设计时，除关注交通、功能分区、景观分析等方面以外，成本方面应重点考虑：建筑主体应避开原水塘等软地基所在位置；±0.00的标高、道路环境标高、基础埋深等引起土方挖填总方量最小；水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等配套设施的位置能使得各种管线的铺设长度最短。

第三，应重点关注方案调整引起的变化，如商业面积调整；地下室及人防面积调整；停车比例及方式的调整，包括停车率提高、“架空停车、地下车库等非路面”停车的比例；基础形式的调整；设备配套方案的调整以及场地平衡基础处理等内容的增加等等。

第四，方案调整引起的建筑覆盖率、计容积率面积、不计容积率面积等发生变化时，各项具体的成本费用的变化是不一致的，部分科目的费用等比例变化、部分科目不严格按照比例改变，部分费用甚至不变。即不同方案进行成本收益比较时，应准确反应其实际变化情况。

第五，因各产品的利润率不同，在测算项目总利润时，往往会调整各产品类型的比例。在测算地价、配套设施、环境等费用时，应综合考虑各产品的实际受益，在按占地面积、建筑面积、可售面积等分摊标准中选择最切合实际的分摊方法，准确反应各产品类型的成本和收益情况，为产品比例的调整指引正确的方向。

第六，概念设计阶段需要特别注意不可售的建筑面积，如会所、管理用房、设备用房、不可分摊的走廊等，在满足项目配套需要的前提下，要与项目的定位相适应，同时兼顾长期的使用和经营管理的成本。

第七，人防地下室造价较高，某些城市可以在自行建造或缴纳人防异地建设费中选择较为经济的方案。

第八，在进行实施方案的成本测算时，应检查设计有没有考虑物业管理模式、以往的特殊要求，避免后期修改；测算时要注意不计建筑面积的实体，如不足2.2米的设备层、不利用的吊脚架空层等对成本的影响，防止遗漏。

三、方案设计阶段控成本

实施方案设计阶段的重点工作涉及到的专业线包括建筑专业、结构专业、安装专业等。该阶段设计成本应重点关注建筑平面、基础类型、结构形式、结构布置、建筑装饰标准、停车方式及比率、小区供配电方式、主要设备选型。

对于建筑专业而言，该阶段控成本的重点在于：

第一，确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能降低不合理布置增加的结构设计成本；同时兼顾结构类型的选择，分别评估平面、竖向等各方向的复杂程度，不选择不规则或非常不规则的建筑方案。

第二，单体及户型设计时，应寻求效果与成本平衡，除商业与公建外，不宜选择体型过分复杂的单体；单体周长与面积的比例系数无特殊要求时应选择适中，在体现一定超前意识的同时，不与市场上的常规选择差异悬殊，要符合产品定位。

第三，在确定层高时，应综合市场取向及产品定位，考虑长期取暖及制冷的能源消耗，不盲从客户要求，对销售人员培训以正确引导客户。选择合适的层高，层高每增加0.1m造价增加该层造价的3%~5%。

第四，在门窗设计中，在必须满足通风及采光要求的同时，应注意选择合适的窗地比。铝合金或塑钢门窗除风格要求外，分格不宜过小，以降低型材用量。

第五，选择停车方式时，必须满足规划要求，若规划只要求停车位数量，可了解以下5种停车方式优劣势并进行匹配选择。

地面露天停车造价最低，业主使用较为方便，缺点在于不可销售，除月租金可补贴物业管理外，开发商没有收益，且影响景观。

建筑物一层架空停车，多数城市允许销售或长租，结构可以利用上部住宅柱网，若无环境要求，对围护结构要求也不高，故造价属中间水平。缺点在于，因上部住宅柱网不规则，平均每个车位面积较大，且对环境有轻微影响。

建筑物下的地下停车库，多数城市允许销售或长租，缺点在于造价较高，且因上部住宅柱网不规则，单车位面积较大，但因可以利用建筑的基础，实际增加的成本较空地下的停车库反而要低，多数情况下可通过销售收回成本。地下室兼作地下车库的经济柱净距建议为：停车类型小轿车（标准车型尺寸为长×宽×高＝4.90m×1.80m×1.60m），两柱间停车数1234，建议柱净距2.44.77.09.3。

平战结合的人防地下室停车库，多数城市不可销售，是否可长租各城市规定不一，可长租的常需与人防管理单位分成；和平时期一般可用月租方式补贴物管费。人防地下室兼作停车库的成本非常高，即便长租往往也无法收回成本，故该种停车方式除硬性要求外，一般不主动选择。

半地下停车库往往用于坡地或山地建筑，其成本与收益情况介于一层架空停车库与地下室停车库之间。

第六，材料部品选择必须满足集团工程或设计部确定的通用标准，要与所建产品的定位与售价相适应，运用价值工程计算选择最合适的材料部品；同时应考虑当地市场供求状况，尽可能利用当地优势资源。

第七，方案比较进行成本测算时，应注意容易忽略的露台、不算面积的架空层、假复式、骑楼等引起的成本增加；有计算退台的建筑的占地面积和屋面面积时，应注意与普通建筑的区别。

对于结构专业而言，该阶段控成本的重点在于：

第一，钢筋和混凝土成本占主体建筑成本的较大比重，单方钢筋含量和单方混凝土含量应作为结构设计控制、审查重点，并于同类建筑进行比较分析。

第二，设计工作小组应与设计院设计师就各结构参数作深入探讨与交流，重点审查结构计算时输入的荷载值、结构计算参数、结构计算结果、结构构件的几何尺寸及配筋率。

第三，各基础类型成本一般按以下顺序递增：天然浅地基基础、复合地基浅基础（有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替）、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩（逐渐受限制）、灌注桩；相邻两种在具体设计方案中成本有时会颠倒，应请设计院初步估算进行设计，再测算其准确造价。结构形式的成本递增顺序一般是：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙。住宅一般较少采用框架筒体结构。同样，相邻的两种在具体的设计方案中成本有时会颠倒。

第四，采用框架结构和框剪结构时，建筑与结构专业应互相进行反复修正，在对户型进行少许修改能够在结构上有较大节省的方案应积极采用，避免建筑定型后再进行结构设计的被动局面。异型柱框架与矩形柱框架比较，结构造价一般会高出10%~20%，同时矩形柱使用可能会对建筑使用功能造成影响，因此异形柱和矩形柱应综合考虑。

对于安装专业而言，该阶段控成本的重点在于：

第一，对于给水管、排水管、导线，在种类选择上应符合行业发展方向，避免短时期就被淘汰；在规格选择上，应满足使用要求基础上留有一定富余量。

第二，对于给排水、电气设备、智能化设备的选择，一方面应充分调查市场，了解各种品牌的声誉及供应状况；另一方面，在满足使用要求的前提下，兼顾性价比和长期成本。

第三，对于分期建设的大型小区的总配电房、分配电房及水泵房的方案设计时，应提前做到合理规划，全面考虑；提交设计院的住宅套内的设计负荷指标、回路数量应合理考虑，准确提供项目应急负荷指标，以便合理选择发电机型号、功率。

四、施工图设计阶段控成本

大多数企业在施工图设计阶段，可在产品定位及对客户的销售合同承诺的基础上，通过设计优化降低部分对产品品质影响不大的材料档次，例如砂加气砌块、阳台玻璃栏板、外墙涂料及面砖、空调装饰板等。万科施工图设计阶段的成本重点工作，可从建筑、结构、给排水、电力等专业线来分别阐述。

对建筑专业而言，该阶段的成本工作重点是：

第一，设计人员应根据规划设计阶段的成果，撰写施工图设计招标文件和设计合同，制订“项目设计任务书”。负责跟踪控制目标技术经济指标；负责保证图纸及时到位和质量；组织图纸会审、设计交底等工作。

第二，主体的外立面及公共部位的二次装修费用易被忽略或控制不严，设计与成本应提前在施工图设计时预测、确定其费用控制目标。

第三，厨卫有装修时，固定橱柜、镜面覆盖处可以不满铺墙砖（或地砖）。

对结构专业而言，该阶段的成本工作重点是：

第一，设计前应根据规划方案设计的成果，结合集团成本数据库中已建类似建筑，提出钢筋、混凝土的限额指标：并在施工图设计开始前在《设计指导书》中列明；设计过程中对计算书进行复核，核查配筋率，并在正式出图之前进行细致审图工作。

第二，要求设计院或结构工程师完成结构结算后提供包括结构设计计算书、各层结构平面布置图、各层墙梁柱板的配筋量简图、柱底内力图在内的相关资料，并就计算书中的内容与设计师交涉、探讨；

第三，在具体结构计算及设计的细节中，可参考以下手段：

首先，在地基承载力的确定上，勘察单位提供持力层地基承载力数据后，与相近类似地块的数据进行比较，在保证安全的前提下，与设计院一道同勘察单位沟通，保证提供的地基承载力数据不偏于保守。

其次，明确各层使用功能，可以得出较为准确的设计使用荷载，有利于结构设计。竖向墙体荷载按已明确的材料计算，并注意扣除窗和门洞的面积；在满足规范最小埋深及建筑功能的前提下，尽量减小地下室的高度和埋深；裙楼、地下室剪力墙与上部塔楼剪力墙及其洞口应尽量保持上下对齐；剪力墙体厚度在满足结构要求的前提下，在当地施工工艺的能力范围内应尽量取接近规范要求的最小厚度，墙非计算要求时一般采用构造配筋；高层建筑中，柱墙等竖向构件砼等级与梁板砼等级宜按受力要求分别采用，不得将梁板砼等级为求施工方便而刻意提高。

再次，梁板体系及简支构件的跨高比选择要经济；梁、柱截面尺寸都可按初估的荷载先行估算，并结合工程师自己的经验确定，再进行细致核算。柱在满足规范轴压比限值的情况下，宜减小截面尺寸，柱截面尺寸以轴压比和构造配筋为衡量标准。梁筋按计算配置即可，尤其是梁端面筋不应人为放大。主、次梁的负筋全部拉通的数量满足规范要求即可，不得全部直通。除地下室底板、屋面、剪力墙板及特殊要求部位外，其他各板式构件一般不宜采用双层双向配筋，其上部负筋在跨中应考虑断开；满足使用功能前提下，优先采用规定的最小板厚，但要验算变形和裂缝。条件许可时（板跨在经济范围内），应尽量少设梁，尤其是厨卫降板处不宜多设小梁，可采取折板或建筑垫层的做法，去掉小梁后板仍为构造配筋。不要因预埋或其他局部性的构造要求全面加大板厚。

对结构专业而言，该阶段的成本工作重点是：

第一，外立面的雨水管、空调凝结水管除了在建施图中反映外，还需在水施图中表示，便于施工；空调凝结水管可考虑尽量合并到雨水管，以节约管材、改善立面；立管的布置应综合考虑建筑使用功能，避免影响门窗的开启；给排水施工图中各类套管的位置及规格标注不能遗漏。

第二，避免雨污水管穿越斜屋面，并详细标注安装高度；禁止雨污水管穿越客厅及卧室，禁止雨水直接排放到露台；雨污水出户管应结合总平排水设计，避免施工期间的大量调整。

第三，对于底层花园、顶层为假复式或斜层面有单独水电要求时，应单独绘制水电施工图；避免用标准层代替，而在施工过程中再以变更进行纠正。

对电气专业而言，该阶段的成本工作重点是：

第一，电气系统线路设计时应考虑各楼层共用电缆母线，到达楼层再接分枝，在具备条件的情况下，优先考虑使用预分支电缆。室内线管的敷设方案应在“沿地暗敷”、“沿墙敷设”中选择线路较短的敷设方式。

第二，卫生间的金属构件接地建议采用在卫生间埋设构件的方法，不从配电箱内单独分设PE线回路。特别是给排水管采用塑料管的，在满足规范的前提下建议不进行等电位联结板的设计。

第三，选择低压断路器，确定保护整定值，校验低压线路末端单相短路保护灵敏度应符合规范要求。导线电缆截面的选择应在满足发热及各种校验的条件下，取最经济值。

第四，户内配电箱的系统图设计应做到在满足规范的前提下，尽量减少漏电开关数量，建议优先采用插座回路共用一个总的带漏电保护的断路器的配电方式、照明回路采用单级开关，根据户内配电箱与上级电表箱的开关配合情况选择双级隔离开关作为户内配电箱的总开关。

第五，小区智能化系统中，监控系统的摄像头、周界防越界系统的定位应做到合理考虑，在满足功能的情况下采用尽量合理的设备数量；居家防盗报警、对讲系统的方案设计，应充分了解产品性能，确定性能稳定的对讲产品，了解当地相关政策，在满足规定的情况下，尽量优先选择对讲报警一体的对讲产品。（转自明源地产，版权归作者所有）