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优 化 创 造 价 值

2015/10/11 23:14:41      点击:

       深圳市国丰建筑设计咨询有限公司是很早以专业化和精细化的工作模式开展结构设计优化的专业公司,公司立足于房地产公司设计管理的延伸和补充,以国内先进的设计管理思路开展设计优化工作,使公司成为国内结构设计优化的领跑者。经过多年的摸索和实践,公司已经建立了完整的结构优化控制流程和结构成本算量控制流程,使房地产项目的结构成本(钢筋和混凝土)在结构设计阶段和成本造价算量阶段做到双重有效控制,从而实现业主项目利益最大化。

       深圳市国丰建筑设计咨询有限公司自成立以来已经完成了上千万平方米房地产项目的结构设计优化工作,在全国各地(包括广东、安徽、贵州、四川、云南、山东、河北、浙江、陕西等地)完成多个房地产项目的优化,成功实现每个项目结构成本节省15%左右的成本控制目标,为业主节省了大量的工程造价成本,并得到了国内众多知名开发企业的高度认可,成为万科、银丰、美的、中投、中铁、远大、绿地、城投、绿扬、新世界、盛高、建发等房地产公司的设计优化合作单位。

在目前房地产开发项目中,由于政府的调控和不降低地价,而建安成本中的人工等又在大幅上涨,造成房地产开发项目的利润很低,因此房地产项目的成本控制就十分重要。在房地产项目成本控制中,设计阶段成本控制决定了房地产开发项目的成本大格局,是房地产开发项目成本控制的关键与重点,其中岩土和结构在设计阶段的成本控制是最重要的。但目前房地产项目存在设计方案调整过多、设计进度很紧、设计质量比较粗糙、设计单位人员专业能力高低不同和成本意识不强、以及结构成本控制与设计人员利益冲突等问题,造成房地产项目在设计阶段成本难以控制。

通过对以上情况深入分析,为达到在满足结构安全、建筑功能和效果以及设计进度的前提下做到结构成本最低的目的,深圳市国丰建筑设计咨询有限公司综合自身设计优化工作的经验和特点总结出——设计阶段的结构成本控制是一个十分精细化和专业化的工作,它不仅要求专业结构工程师通过仔细的结构方案比较、认真的结构计算分析以及对结构施工图配筋方式的详细要求和结构施工图认真负责的复核工作,还需要专业结构工程师积极主动地与设计人员沟通落实。

为实现房地产项目业主利益最大化,我司制定《深圳市国丰建筑设计咨询有限公司结构设计优化控制体系》和《深圳市国丰建筑设计咨询有限公司造价控制体系》对设计优化质量、优化进度、优化效果以及优化项目的结构成本指标的算量和对量质量和效果进行双重控制。

现对设计优化、优化公司的作用及优化经济效益等疑问作如下阐述

1、什么是设计优化?

结构设计优化是近年来发展起来的一门新技术,它的出现使设计者能从被动的分析、效核而进入主动的设计,是结构设计上的一次飞跃;

与传统设计相比,结构设计优化可以使土建工程降低造价10-30%;结构设计优化能最合理的利用材料的性能,使结构内部各单元得到最好的协调,并具有规范规定的安全度;

可为整体性方案设计进行合理的决策,结构设计优化是实现设计的最终目标——适用、安全、经济的有效途径  

2、怎样体现优化的经济效果?(过程优化)

在原有设计水平基础上优化我司与甲方定一个双方均认可的设计限额指标优化服务合同,合同中明确注明钢筋及混凝土限额指标设计指标一般根据市场平均设计水平或上期、同类项目的指标来确定。如某地区某类型项目市场平均设计水平或上期、同类项目含钢量指标为45公斤/m2,则设计限额指标合同就按45公斤/m2签订,优化工作完成后,由造价工程师算出工程量,如设计指标达到39-40公斤/m2左右, 则每平方节约5-6公斤即体现了优化的价值所在。

3、甲方已经找了一家“水平不错”的设计院来设计,还有必要请设计优化顾问公司吗?

1)、设计院和优化公司,双方所处角度不同,考虑的问题不同,经济效果自然有差异:

设计院重在执行画图,主要考虑安全、追求进度及人工成本,没有精力去做经济方案比较,设计人员很多没有成本意识和自身水平有限,图纸质量难以得到保障,很多工程设计得既浪费又不安全,设计院一般希望能按时顺利出图,却没有精力、能力过多考虑项目的经济性;优化公司重在考虑项目的经济性,在安全的前提下,更多关注的是经济成本,我们会在项目的各个阶段做各种方案的经济分析,拿出确切的方案数据供甲方选择,提供合理的设计方案,选择一种最为经济的方案,同时通过事前控制,参与方案的论证、修改及确定,提前与设计院沟通设计的思路,可以减少设计的反复,便于甲方的进度管理及设计院的配合。

2)、优化公司参与项目设计,优化完成后,含钢量比市场平均水平一般低5-6公斤/m2可以做到,在原有设计水平基础上优化比如贵司上期项目工程量指标是45公斤/m2,同类项目我司参与后可以做到39-40公斤/m2左右,经济效果显而易见,这就是优化创造价值,要不然万科、万达、龙湖、世贸、绿地等大地产也不会优化公司了。

4、优化什么时候开始介入,优化工作怎样开展

我司一般在前期方案阶段开始介入:建筑方案阶段就可以开始优化工作,我司能提供建筑方案优化、结构设计优化、机电优化、设备优化等,优化工作一旦开始,即派遣优化经验丰富的项目负责人驻扎设计院当地,全程跟踪配合设计院进行项目设计,直到项目出图完成。

5、结构设计优化就是“抽钢筋”,降低了结构安全度?


结构设计的优化,不是以牺牲结构安全度和抗震性能来求得经济效益的。结构设计的优化人员以自身精益求精的责任感和成本控制意识,通过进行多方案比较、反复计算以及构造等方面的把控而得到一个安全、经济、合理的设计成果,找到其中安全、经济的平衡点。优化的过程着眼于结构体系和布置的合理性以及高新技术的应用。通过减轻重量、和顺刚度、增大延性等措施使结构更趋合理,从而提高安全度。结构设计优化还可发现差错、纠正不足,降低不安全因素。 
并不是材料用的越多结构越安全,例如减少不必要混凝土用量,就是减轻了结构自重,带来的结果是减小了结构刚度,减小了地震力,使柱、基础等增加了安全度。因此结构优化能杜绝不必要的浪费,提高结构的技术质量和经济质量。应该说经过结构设计的优化,结构的安全度和合理性都提高了。

6、已有施工图审查了,结构设计优化是多余的?


国家建立施工图审查制度的目的是:确保设计文件符合国家法律、法规和强制性标准;确保工程设计不损害公共安全和公众利益;确保工程设计质量以及国家财产和人民生命财产安全。 
施工图审查与结构设计优化并不矛盾,它们的着眼点不同、侧重面不同,施工图审查并没有义务审查设计的经济性,而结构设计优化的目的之一是控制成本、并使设计更加合理。当然,结构设计优化的结果也必须通过施工图审查。


7、结构设计优化会影响设计、施工进度?

结构设计的优化工作不会影响设计、施工进度,可与设计同步进行。 
结构设计优化可分为结构设计过程优化和结构设计结果优化。前者是在项目全过程中介入的设计优化,在设计全过程中对方案、计算简图和图纸进行优化,不耽误设计进度;后者是在施工图设计完成之后进行,需要进行局部设计的修改,但可提前介入,并与施工图审查同步进行,设计单位把施工图审查意见和设计优化意见同步修改即可。设计优化工作也可以按工程进度要求分阶段进行

8、结构设计优化就是找人看看图、提提意见?

外部进行的结构设计优化工作应有高水平的专业设计顾问公司承担,这类公司的工作重心和重点就是利用自身过硬的技术和经验,通过对设计工程的控制和技术措施,对结构方案的经济技术的比较,得到一个经济合理的方案和设计成果,在成本细部方面,控制工作较为细致、具体,包括进行模型分析、对比、灵活运用规范等。这些分析与对比,工作量大,占用时间、精力较多。只有高水平的设计顾问公司和结构工程设计专家,才有可能做好结构设计优化工作。 
仅仅找人看看图、提提意见并不能算是真正的结构设计优化。这种做法工作深度的不足限制了优化的实际意义,造成了对结构设计优化工作的误解,也不利于设计优化工作的开展。

   9、开发商是不是非要做设计优化?

   设计阶段的造价控制是建设成本控制非常关键的因素之一。一个建筑项目,钢筋和混凝土已成为建设方最为关注的第一指标,它直接影响到房地产开发项目的经济效益。设计院的限额设计不足以约束设计院的设计质量,恶性竞争以及设计的疲劳作业很难保障有多少时间投入设计分析,工期的紧张、方案的变更让管理难免出现混乱……社会的竞争需要专业化的管理。

   10、设计优化的经济意义?

某高层写字楼,结构高度90.30米,地上24层,地下二层,抗震设防类别丙类,七度抗震设防,结构形式为框架核心筒体系,基础形式为平板式筏基,建筑面积约2万平米。结构设计优化的主要内容是以下三个方面:

(1)楼层楼盖体系的结构设计。(2)核心筒的尺寸及墙厚。(3)平板式筏基的板厚和有关构造。设计优化时对其它一些结构设计细节也给与了一定关注。经结构设计优化后,仅前述三个主要方面,可比原设计节约混凝土在2000M3以上,钢筋约70吨。通过结构设计优化,在节约结构造价的同时,使结构自重减小了约50000KN,相当于50KN/M2,约为三层楼房的重量从而大大增加了竖向结构构件和基础的安全度,减小了地震力,提高了整个结构的抗震性能。结构设计优化达到了提高项目技术和经济双重效益的目的。本项目节约造价1200多万元。

11、目前做设计优化的房地产公司多吗?


有一些意识到成本压力和设计优化作用的公司开始这方面工作。全国各大、中型房地产公司,如万科、万达、金地、中信、佳兆业、卓越、龙湖、世贸、中铁建、绿地、绿城……

12、设计优化如何收费?


无需预付款提前介入,无优化效果不取费用:于甲方而言,是零风险高回报。项目优化完成后,通过造价咨询人员算出工程量,节省的造价是确实看得见的效果真正节约了成本才收取一小部分优化服务费用,而甲方所获的收益确是巨大的;没有节约造价,甲方无须付一分钱。比如节约1000万元造价,我司只取200万元服务费,甲方则节省了800万元投入,省钱即等于赚钱。如舍不得花一两百万的优化服务费用,一个项目浪费的造价其实是几百至上千万元不等,只是甲方并不知道优化,很多项目其实白白浪费了大量冤枉钱,科学节省成本,优化可以为您创造价值。

通过设计优化服务工作,可成功实现每个项目结构成本约节省15-20%左右的目的,节约造价几百万至几千万不等,真正实现了开发商利润最大化,体现了设计顾问公司的价值所在。一线品牌如万科、万达、世茂、龙湖、绿地、招商、花样年、阳光等房地产百强企业,早在两三年前就做起了设计优化节点工作,聘请设计顾问公司为其项目进行成本优化。对于甲方来说,项目做设计优化有百利而无一害,既不影响项目工期,又不至于增加甲方人员工作量;既不影响建筑使用功能,又不降低项目安全性能,还能节约几百至上千万造价。优化费用花的仅是小钱,节约的成本却是大钱。随着房地产市场日趋激烈的竞争,利润空间越来越小,谁投入的成本越少,谁就能赚更多的钱。一、二线城市设计优化环境已基本形成,各大甲方都很高度重视项目成本优化,三、四线城市,及中小地产对设计优化还不甚了解,一些当地设计院把项目设计得既不安全又浪费造价,无形中浪费的造价超过上千万的项目不少数,而甲方也完全不知。不过相信,在房地产市场已从黄金十年走向白银时代的今天,全国房地产公司都会更注重控制成本投入。设计顾问公司,做设计院做不了的事,想甲方之所想,为甲方创造最大的价值。从房地产市场的现状及其发展趋势来看,成本优化是必然的,也是必要的!

顺颂商祺!