房地产公司如何挑选施工图设计团队
2015/11/18 15:29:41 点击：
在房地产公司的设计管理中，完成建筑方案设计后，面临着的问题是挑选合适的施工图设计团队。
挑选合适的施工图设计团队对房地产公管理部门有着重要的意义，具体表现在以下几个方面：
1、获得优异的房地产工程成本控制，实现房地产公司节流目标；
2、达到精细化设计，减少房地产公司设计管理部门因协调各种设计相关事宜而产生的时间成本和人力成本；
3、减少工程设计变更，从而减少因工程变更而增加的造价，以及减少房地产公司、设计方、监理方、施工方的多边关系协调成本，加快工程项目的施工进度。
一、目前各房地产公司挑选施工图设计团队的通常做法比较分析
1、将方案设计与施工图设计合在一起委托朋友设计
优点：彼此熟悉、信任、协调工作量少；
缺点：很难达成工程成本控制目标；
2、将方案设计进行招标、施工图直接委托朋友设计
优点：可获得相对好的方案设计；
缺点：很难达成工程成本控制目标；
3、将施工图设计单独邀请招标
优点：如采取工程限量设计，则可较好的控制成本；
缺点：容易由于竞争原因，设计费单价太低，图纸不够精细；
4、直接委托工程成本控制优异的设计团队设计；
优点：可达成工程成本控制目标；
缺点：沟通协调力度需加强
二、房地产公司设计管理部门挑选施工图设计团队应考虑的因素。
在施工图设计阶段，与方案设计阶段相比而言，方案设计阶段更需要方案创意，施工图设计阶段则更需要精细化设计，以获得良好的房地产工程成本控制，降低工程造价，需主要考虑的因素有：
1、施工图设计团队相似工程项目的工程造价情况。主要考查施工图设计团队建筑主材使用量，如单方钢筋含量、单方砼含量等；分地上、地下、人防、非人防以及不同的结构体系进行考查。
2、施工图设计团队图纸的精细度。考查施工图设计团队时，要求施工图设计团队提供近期完成的施工图纸查阅。重点查阅图面表达的清晰度。
一般来说，图纸大样越多，图纸交待越清晰，越精细；如果很多详图、大样都省去，或无文字交待，由施工队自行解决，将留下很多扯皮隐患；
考查时同时注意，如果大量采用通用大样，则设计团队误套通用图、错用通用大样的概率非常高。尽量观察相对应的施工详图的情况。
施工图一般图纸主要反映设计人员总体把控能力，施工详图则反映设计人员在该项目上的用心度，是应付设计还是用心设计主要通过施工详图上反映出来，一份图纸错、漏、碰、缺，大部分问题都在施工详图上。
3、施工图的设计速度（设计周期）
由于施工图设计的牵涉面广，涉及到建筑、结构、给排水、电气、暖通、人防、基坑等专业，各专业互提条件，相互制约。因此设计速度成了重要的考查指标。目前各设计团队的设计速度相差悬殊。一方面可考查施工图设计团队相似工程项目的设计周期，另一方面可要求施工图设计团队提供本项目的施工图设计周期的承诺。
4、施工图设计负责人
施工图设计负责人统筹项目施工图设计全过程，是施工图设计的关键节点，因此该关键人物要挑选好。
1）、大量的施工图设计负责人仅挂名而已，很多都不清楚具体情况，一方面延缓工程进度，另一方面施工图设计质量、设计精度都难保证；
2）、一般情况下施工图设计团队以建筑设计师为项目负责人，有很多缺陷。
a、建筑专业为龙头，各专业均在追要建筑施工图，自己都自顾不暇，无法进行全盘统筹和督进。
b、建筑设计师一般无法承担工程成本控制的重任，而这恰恰是施工图设计中的重点。
因此建议房地产公司要求结构总工或结构设计师做施工图设计负责人。但要防止仅挂名，可通过每次开会、设计协调、施工图设计工作计划进行限制，同时要求施工图负责人由熟练建筑、设备、人防等专业的人员担任；
5、施工图设计完成后的服务承诺
施工图设计完成后，设计方大量的工作在于施工现场服务。本地施工图设计团队可进行具体细化的施工服务条款；而对外地施工图设计团队而言，则建议要求设计方派出驻现场服务工作人员，随时协调施工现场的工作，及时沟通设计与现场的情况。
三、关于房地产公司挑选施工图设计团队的建议
1、明确工程限量指标；
2、明确施工图设计负责人，优先考虑结构人员，同时防止只挂名；
3、明确施工图设计周期；
4、明确施工图设计的奖罚措施；
5、明确施工图完成后的施工服务，外地施工图设计团队，根据项目情况，派出现场设计代表。
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